هنگامی که در فکر سرمایه‌گذاری سودمند هستید، سوالاتی مانند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهتر است یا طلا در ذهن شما طرح می‌شود که پاسخ دادن به آن اهمیت بسزایی برای شما دارد.
انتخاب بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری به سبک زندگی، ریسک‌پذیری و شخصیت سرمایه‌گذار بستگی دارد. در این مطلب قصد داریم بازار مسکن را با بازار طلا مقایسه کنیم و مزایا و معایب هر کدام را شرح دهیم.
برای انتخاب بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری میان بازار مسکن و بازار طلا، پیش‌بینی افق زمانی امکان‌پذیر نیست. به همین دلیل درک درست از این دو بازار در انتخاب بهترین استراتژی در سرمایه‌گذاری و مدیریت سرمایه به شما کمک خواهد کرد.
از طرفی، مزایا و معایب سرمایه‌گذاری به هدف و میزان سرمایه اولیه بستگی دارد؛ یعنی برای انتخاب یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری در مسکن و طلا باید به میزان سوددهی، ریسک‌پذیری و دیدگاه کوتاه‌مدت و بلندمدت در سرمایه‌گذاری توجه کرد.
چرا باید سرمایه‌گذاری کنیم؟
در گذشته، افراد برای حفظ ارزش پول دست به پس‌انداز می‌زدند. اما امروزه پس‌انداز کردن پول، صرفه اقتصادی ندارد؛ زیرا قیمت‌ها مدام در حال افزایش است. در جامعه تورمی، نسبت رشد قیمت‌ها در مقایسه با درآمد بیشتر است و همین امر باعث کاهش قدرت خرید می‌شود.
کاهش ارزش پول یعنی اینکه مبلغی را که تا دیروز می‌شد با آن زمین خرید، امروز نمی‌شود. همین موضوع نشان می‌دهد که ارزش پول شما روز به روز کاهش پیدا می‌کند. پس بهتر است برای جلوگیری از این موضوع، دست به سرمایه‌گذاری امن بزنید.
امروزه کسب درآمد به تنهایی پاسخگو نیاز انسان‌ها نیست بلکه برای داشتن زندگی راحت، باید سرمایه‌گذاری کرد. بهترین سرمایه‌گذاری آن است که ارزش پول همگام با نرخ رشد تورم، افزایش یابد.
سرمایه‌گذاری باید به گونه‌ای باشد که حتی اگر باعث رشد سرمایه نشد، دست‌کم مانع از کاهش اصل پول شود.
هرچند که بازارهای مالی زیادی برای سرمایه‌گذاری وجود دارند اما از گذشته بازار مسکن و بازار طلا امن‌ترین بازارها برای حفظ ارزش پول بوده‌اند.
موانع سرمایه‌گذاری چیست؟
کوتاه شدن افق زمانی یکی از مهم‌ترین موانع بر سر راه سرمایه‌گذاری است. بی‌ثباتی اقتصادی و افزایش رانت‌خواری از عواملی هستند که باعث کوتاه‌شدن دیدگاه فعالان اقتصادی می‌شود.
بی‌برنامگی دولت و نبودن وحدت در میان مسئولین سیاسی و اقتصادی باعث ایجاد بستری پرتنش برای سرمایه‌گذاری شده است.
دولت نقش پررنگ و برجسته‌ای در سرمایه‌گذاری دارد. دولت‌ها باید با آرام کردن فضای کسب‌وکار، بستر اقتصادی را برای سرمایه‌گذاری فراهم کنند.
به همین دلیل، دولت در کشورهایی که تحریم هستند و تنش‌های سیاسی بالایی دارند، باید از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی حمایت کند.
در این شرایط، بهترین سرمایه‌گذاری آن است که کمتر تحت تاثیر حوادث و اخبار سیاسی قرار بگیرد.
سرمایه گذاری در بازار مسکن یا طلا؟
بنا بر دلایل متعددی میتوانیم اثبات کنیم نرخ رشد مسکن به اندازه طلا رشد نکرده و نمی‌کند. این وضعیت با وجود شرایط کرونایی حاکم در جهان و هم چنین تحریم های سنگین ایران در مورد املاک تجاری بدتر هم هست. البته این موضوع به معنای عدم افزایش قیمت‌ها و دور از دسترس شدن املاک برای متقاضیان و سرمایه گذاران واقعی نیست.
اگر نگاهی به قیمت مسکن در ۱۰ سال اخیر بیاندازیم میبینیم که این بازار دارای رشد قابل توجهی در این سال ها بوده و داشتن مسکن تقریبا به آرزویی برای بیشتر خانواده‌ها و بخصوص جوانان تبدیل شده است، اما! ارزش متوسط اصلی نرخ مسکن بر مبنای ارزش طلا در این بازه ی زمانی از ۷ سکه به کمتر از ۲ سکه تحلیل یافته است.
هم اینک که در شهریور ماه هستیم ارزش مسکن حدود ۲۳.۵ میلیون تومان برای هر متر مربع است و الین در حالی است که نرخ هر عدد سکه تمام بهار ازادی در شهریور ماه در حدود ۱۱ میلیون تومان ارزش دارد و از همین رو کارشناسان و افراد خبره در حوزه مسکن بر این باورند که نرخ این کالا در قیاس با سایر بازارهای موازی از رشد کافی برخوردار نبوده است. اگر چه این توضیحات از نقطه نظر هایی درست است اما در اینجا میتوانیم دلایلی برای این موضوع بیان کنیم که نباید انتظار رشد نرخ مسکن درشرایط اقتصادی کنونی ایران به اندازه بازارهای موازی با این بازار را داشت.
مقایسه ی رشد طلا و مسکن
-
جایگاه بازار مسکن:
بازارهای موازی با این بازار از نظر کارشناسان ماهر در این زمینه معمولا در شرایط مختلف،متفاوت هستند. در بازار مسکن به دلیل اینکه جابه‌جایی غیر ممکن است و همچنین غیر منقول بودنش مخصوصا در شرایط نابسامان و غیر قابل پیش بینی اقتصاد، قدرت نقد شوندگی پایینی دارد و هچنین چون قابلیت داد و ستد با خارج از کشور را ندارد لذا بازار مسکن برای روزهای با ثبات اقتصادی جذابیت بیشتری نسبت به بازار های قابل قیاس دیگر دارد.
-
ارجحیت انتخابگذاران:
با توجه به کاهش مستمر قدرت خرید مردم و سرمایه گذاران با توجه به شرایط اقتصادی در سال‌های اخیر و به ویژه در بازه ی سه ساله ی اخیر تعداد و تجمع سرمایه‌گذاران در این بازار بسیار ضعیف شده و میتوان
گفت عملا ورود به این بازار از طرف سرمایه‌گذاران طبقه متوسط جامعه بسیار سخت و تقریبا غیر ممکن شده است.با این تفاسیر ترجیح افرادی که حتی در این شرایط قادر به پس انداز هستند سایر بازارهای موازی با این بازار است. البته همین ویژگی منفی نیز خود به عنوان اثری مثبت در پایین آوردن ضریب ریسک دارد و در هنگام ریزش‌های سریع نیز مسکن کمتر دچار نوساناتی مانند بازار بورس و ارز دارد.
-
خروج درخواست واقعی از بازار مسکن:
علاوه بر سرمایه‌گذاران درخواست های واقعی نیز از دور تقاضاهای بازار مسکن خارج شده است یعنی افراد و سرمایه گذاران برای حفظ و ارتقای بیشتر ارزش دارایی های خود به سمت بازارهای دیگری روی آورده‌اند که قابلیت جذب سرمایه‌هایی که خرد تر هستند و به سنگینی مسکن نیستند. اگر نگاهی به بازدهی ربع سکه که بعد از تشنجی که ایجاد کرد در بازار سرمایه بکنیم،میبینیم که بیشترین بازدهی در خرید ربع سکه بوده است. میتوان گفت شاید به همین دلیل بود که دولت طرح فروش متری مسکن را ارئه داد اما بعد از یک دوره نشر اخباری در مورد این طرح، آن را کنار منتفی کرد.
-
تمایل نداشتن سرمایه‌گذار به شفاف بودن تمام دارایی اش در این بازار:
تأکید بر جلوگیری از وجود خانه‌های خالی و نشر اخباری مبتنی بر احتمال اخذ مالیات از این خانه های خالی در نیمه دوم امسال خود دلیلی است تا سرمایه‌گذاران از این بازار روی برگردانند و به سوی سرمایه گذاری های غیر شفاف تر متمایل شوند.
-
رشد بسیار محدود پس انداز ها:
بالا بودن و همینطور افزایش مداوم نرخ رشد تورم و پیشی گرفتنش از سرعت پس انداز و در عین حال ناکافی بودن مبلغ تسهیلات بانکی در خرید مسکن از دیگر عوامل مهم ناتوانی رقابت مسکن با بازارهای موازی اش مثل بازار ارز، طلا و حتی بازار سهام (بورس) است.
-
اقتصادی که کوچک شد:
نکته آخر و مهم دیگر در این زمینه این است که افزایش نرخ مسکن در سال‌هایی که درآمد نفتی بالا باشد عملا نشان دهنده ی ناتوانی اقتصاد در جذب درآمدهای نفتی – دلاری در زمینه های دیگر به ویژه در زمینه ی تولید بوده که در نتیجه دلارهای حاصل از در آمد نفتی را یا تبدیل به سنگ و اجر کرد و یا تبدیل به کالاهای نهایی مصرفی- وارداتی کرد.
لذا در کنار موارد ۵ گانه ای که در بالا بیان کردیم باید گفت که علاقه به خرید و سرمایه گذاری در بازار مسکن در یک اقتصاد کوچک شده از اولویت‌های موجود در سبد خانوارها و سرمایه‌گذاران در بیشتر موارد خارج شده و یا از دسترس خارج شده و نیز با وجود میزان نقدینگی بالا گرچه نرخ افزایش رشد بالای قیمتی قابل درکی را برای خانوارها و سرمایه گذاران ایرانی رقم زده است اما قادر به رقابت با سایر بازارهای قابل قیاس در کوتاه مدت و حتی میان مدت نخواهد بود.
سرمایه‌گذاری در مسکن:
یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای سرمایه‌گذاری در ایران، سرمایه‌گذاری در مسکن است؛ زیرا افراد از رشد قیمت مسکن در بلند مدت اطمینان دارند.
در این روش، وجه نقد را تبدیل به یک سرمایه‌ی امن می‌کنند. بازار مسکن در سال‌های اخیر ثابت کرده است که قابلیت حفظ ارزش سرمایه را نسبت به نرخ تورم دارد.
قبل از ورود به بازار مسکن لازم است سه فاکتور زیر را به طور کامل بررسی کنید:
- بازدهی انتظاری
- ریسک
- نقدشوندگی
فاکتور‌ها را باید براساس شرایط اقتصادی کشور بررسی کنید و نسبت به بازار طلا بسنجید تا پاسخی برای سوال” سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهتر است یا طلا “پیدا کنید.
در عنوان ” چرا در بازار طلا سرمایه‌گذاری کنیم؟” بازار طلا را به طور کامل بررسی کردیم و در این عنوان بیشتر هدف معرفی بازار مسکن و مقایسه آن با بازار طلا است.
مزایا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن :
افراد با مصرف پول مازاد خود در بازار مسکن، هم ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ می‌کنند و هم یک کالای مصرفی را خریداری می‌کنند و صاحب یک ملک اداری، تجاری یا مسکونی می‌شود.
بازار مسکن برای ریسک‌گریزان جذابیت بیشتری نسبت به سایر بازارها دارد. علی‌رغم خوبی‌های سرمایه‌گذاری در مسکن، بازار مسکن چالش‌هایی نیز دارد که باعث ایجاد ابهام و سوالاتی در ذهن سرمایه‌گذاران می‌شود. سوالاتی از قبیل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهتر است یا طلا در بورس سرمایه‌گذاری کنم یا مسکن؟
یکی از نیازهای زیستی و اساسی هرکس در طول زندگی، داشتن سرپناه و ملک است. به همین علت، دولت با دادن وام مسکن در تلاش برای ارضا این نیاز افراد است.
سرمایه‌گذاری در مسکن نیاز به دانش خاصی ندارد به همین دلیل راهی آسان برای اکثر مردم به حساب می‌آید. با خرید ملک و دریافت اجاره، یک جریان نقدی ثابت برای شما ایجاد می‌شود. درحالی که با سرمایه‌گذاری در بازار طلا، شما از آن محروم هستید.
احتمال فریب و کلاهبرداری در بازار مسکن بسیار پایین است؛ زیرا شما به صورت مستقیم قادر به بازرسی ملک خود هستید. با بررسی سابقه مستاجران و مالکان خانه، از امن بودن معامله خود اطمینان کسب می‌کنید.
استفاده از وام در بازار مسکن بسیار مطمئن‌تر از استفاده از وام در بازار طلا است.
معایب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن:
بازار مسکن سود کمتری نسبت به بازارهای موازی دارد. نتایج بررسی بازارهای مختلف در سال‌های اخیر، حاکی از آن است که بازار مسکن، سود به مراتب کمتری را عاید حاضران در بازار کرده است.
از دیگر معایب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، موضوع استهلاک است. با افزایش سن بنا، ارزش دارایی شما کاهش پیدا می‌کند. اگر سن بنا از حدی بیشتر شود، دارایی شروع به افت می‌کند. پس بهتر است اگر قصد سرمایه‌گذاری در ملک را دارید، ملکی را انتخاب کنید که سن زیادی ندارد.
نمای بیرون خانه و مدل آن برای خریدار بسیار مهم است. متاسفانه نمای داخلی، نمای بیرون، طراحی و نقشه ساختمان‌ها هر چند‌وقت یکبار عوض می‌شود و مدل‌های جدید جایگزین مدل‌های قدیمی می‌شود. همین موضوع باعث کاهش تقاضا برای ملک با نقشه قدیمی می‌شود.
نقدشوندگی یکی از اصول مهم برای انتخاب بازار جهت سرمایه‌گذاری است. به طور معمول، فرآیند فروش ملک، زمانبر است و وابسته به میزان عرضه و تقاضا است.
از طرفی دیگر، نیاز به سرمایه اولیه‌ی زیاد یکی از عواملی است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کمی دشوار می‌کند. حتی این موضوع باعث منصرف شدن سرمایه‌گذاران خرد از مشارکت در این بازار می‌شود.
گاهی ملک نیاز به یک سری تعمیرات دارد. بهتر است ملکی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنید که قدمت زیادی ندارد. همچنین، نیازی به تعمیرات اساسی و هزینه کردن نیست.
بازار مسکن بهتر است یا طلا؟
هنگامی که بحث سرمایه‌گذاری به میان می‌آید، سرمایه‌گذار با تردید برای انتخاب گزینه بهتر روبرو می‌شود و برای پاسخ به سوال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهتر است یا طلا نیاز به مقایسه فاکتورهای مختلف این دو بازار دارد. در زیر تعدادی از فاکتورهای تاثیرگذار در انتخاب معرفی شده است.
-
ریسک:
ریسک امری جدانشدنی از سرمایه‌گذاری است. قبل از انتخاب گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری، باید با ریسک‌های آن بازار به طور کامل آشنا شوید و آن را بپذیرید.
خرید فیزیکی طلا و سرمایه‌گذاری در این بازار، با خطر سرقت و گم شدن مواجه است. اما این ریسک در بازار مسکن وجود ندارد. اما این موضوع به معنای بی‌ریسک بودن بازار مسکن نیست. خرید ملک خطرهای از قبیل سیل؛ آتش‌سوزی و … دارد.
نوسانات زیاد در بازار سکه و طلا را نباید نادیده گرفت. بازار طلا تحت تاثیر عوامل داخلی و خارجی زیادی است. در حالی که نوسان قیمت ملک کمتر است. به همین دلیل، کسانی که طرفدار نوسان‌گیری هستند، علاقمند به بازار طلا و ارز نیز هستند.
-
نقدینگی اولیه:
برای سرمایه‌گذاران خرد مهم است که بتوانند با پول کم، سرمایه‌گذاری کنند. یکی از مزیت‌های بازار طلا در مقابل بازار مسکن، نیاز به سرمایه اولیه کم برای ورود به این بازار است.
برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیاز به نقدینگی هنگفت است اما این محدودیت در سرمایه‌گذاری در بازار طلا وجود ندارد. یکی از دلایل محبوبیت بازار طلا این است که هرکس با هرمبلغ، قادر به مشارکت در این بازار است.
-
نقدشوندگی:
نقدشوندگی یعنی هر زمان که سرمایه‌گذار نیاز وجه نقد داشته باشد، قادر به نقد کردن سرمایه باشد. همان‌طور که در بالا ذکر شد، نقدشوندگی ملک کمی طولانی‌تر از سکه و طلا است. بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای مالی، نقدشوندگی کمتری دارد. ممکن است فروش یک خانه یا زمین یا… ماه‌ها طول بکشد. در حالی که همیشه تقاضا برای طلا وجود دارد و سرمایه‌گذار به راحتی و با مراجعه به بازار قادر به معامله خواهد بود.
به طور کلی میتوان گفت نقدینگی و نقدشوندگی از برتری‌های بازار طلا نسبت به بازار مسکن است.
-
هزینه‌ها و درآمدها:
کسب سود و درآمد یکی از اهداف فرد برای سرمایه‌گذاری است. برای کسب سود از بازار مسکن باید دیدی بلندمدت داشت. در حالی که بازار طلا در بازه میان‌مدت، قادر به سوددهی خواهد بود؛ برای مثال، بر اساس بررسی‌های انجام شده، بازار طلا در ۱۰سال اخیر سودی حدود ۸۰۰ تا ۹۰۰ درصد عاید سرمایه‌گذاران کرده است این در حالی است که رشد قیمت مسکن در این ۱۰سال، تنها ۲۰۰ درصد بوده است.
با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از راه اجاره و رهن میتوان درآمدی به صورت ماهانه کسب کرد. اما طلا این مزیت را ندارد و تنها افزایش قیمت و فروش آن قادر به دریافت سود خواهید بود.
اسهتلاک موضوع دیگری است که باعث کاهش بازددهی سرمایه‌گذاری در مسکن می‌شود در حالی که طلا و سکه از این قاعده مستثنی است.
هزینه‌های ادرای و مالیات‌ها ازعوامل تاثیرگذار در کاهش سود سرمایه‌گذاری در مسکن است.
نتیجه‌گیری:
در این مقاله تلاش کردیم تا مزایا و معایب بازار مسکن را بیان کنیم و سپس به بررسی بازار مسکن با بازار طلا بپردازیم تا با پاسخ دادن به سوال “ سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بهتر است یا طلا” کمک کوچکی در انتحاب درست شما داشته باشیم.
سرمایه‌گذاری در مسکن و طلا نسبت به سایر بازارها نیاز کمتری به تخصص و دانش اولیه دارد. با این حال، بهتر است هنگامی که قصد انجام سرمایه‌گذاری را دارید به بررسی دقیق و کامل هردو بازار بپردازید و یا با مشاوران و متخصصان ماهر در سرمایه‌گذاری مشورت کنید.
