خرید ملک روشی برای سرمایه‌گذاری
خرید ملک در ترکیه به عنوان سرمایه‌گذاری بیش از پیش میان مردم به خصوص ایرانیان محبوب شده است. بدیهی است که نکاتی در مورد مسائل حقوقی، اسنادی که برای خرید نیاز دارید و نحوه پرداخت وجود دارد که باید حتما به آن‌ها توجه کرد. ترکیه با داشتن تاریخ، فرهنگ، طبیعت تماشایی و آب و هوایی دلچسب به یکی از مقاصد اصلی مهاجرت در جهان تبدیل شده است. این ویژگی‌ها برای داشتن یک زندگی سالم و شاد بیش از هر زمان دیگری در این دوره که دنیا درگیر بیماری کرونا است اهمیت پیدا کرده‌اند.
طبق برنامه مهاجرت ترکیه شما می‌توانید با خرید ملک در ترکیه (250000 دلار) تابعیت این کشور را به دست بیاورید. از آن جایی که شما می‌توانید 3 سال پس از خرید خانه در ترکیه بدون هیچ تاثیری در تابعیت شما آن را بفروشید این گزینه به یکی از راه‌های اصلی مهاجرت به ترکیه تبدیل شده است. طبق آمار در سال 2019 تعداد معاملات ملکی (خرید و فروش) در ترکیه به شکل شگفت‌آوری (92 درصد) به لطف این برنامه افزایش یافته است.
از آن گذشته با توجه به رشد سریع کشور ترکیه توجه سرمایه‌گذاران زیادی به خصوص سرمایه‌گذاری ایرانی به پروژه‌های ساخت و ساز در این کشور جلب شده است. یکی از دلایل اصلی جذب سرمایه‌گذاران ایرانی قیمت ارزان ملک در ترکیه است. در حال حاضر این بازار یکی از معدود بازارهایی است که پتانسیل رشد بالایی دارد و از رکود و بحران دور است. با تمام این اوصاف زندگی در کشور دیگر می‌تواند دلهره‌آور باشد به ویژه اگر اطلاعات کافی از مقصد و زبان اول آن نداشته باشید. در ادامه به بررسی نحوه خرید ملک در ترکیه و اقامت در ترکیه خواهیم پرداخت.
خانه در ترکیه
هنگام خرید ملک در ترکیه باید 3 سند اصلی سند مالکیت (تاپو)، پروانه ساخت و گزارش پایان کار (iskan) را بررسی کنید. اگر هنگام خرید خانه در ترکیه یکی از این 3 سند را نتوانستید تایید کنید یا در صورت عدم وجود یکی از آن‌ها از پرداخت پول خودداری کنید. بسیار توصیه شده است که از طریق اداره ثبت زمین بررسی کنید که آیا خرید و فروش زمین یا خانه مورد نظر شما قانونی است یا خیر. علاوه بر این باید مطمئن شوید که سند ملک هیچگونه جریمه یا بدهی معوقه‌ای مانند «ipotek» نداشته باشد. Ipotek یک حق رهن است که در صورت خرید ملک شما مسئول پرداخت آن هستید.
اگر قرار است در ساخت و سازهای جدید از پیمانکار خرید بکنید بهتر است مطمئن شوید که سند مالکیت به او انتقال داده شده است. لازم به ذکر است که از پرداخت هر گونه وجه‌ای تا لحظه صدور سند رسمی خودداری کنید. بانک‌های ترکیه روش‌های پرداختی مختلف انتقال پول امن را در نظر گرفته‌اند تا هیچ‌کدام از دو طرف معامله متضرر نشوند. گزارش پایان کار یک گواهی است که ثابت می‌کند که خانه طبق استانداردهای لازم و مقررات زلزله ساخته شده و قابل سکونت است. بدون وجود گزارش پایان کار نمی‌توانید جهت اخذ وام مسکن هنگام خرید ملک در ترکیه اقدام کنید.
اسناد رسمی در ترکیه دارای دو حاشیه آبی و قرمز هستند. سند با حاشیه آبی سندی برای زمین خالی است در حالی که سند با حاشیه قرمز متعلق به آپارتمان یا مجتمع مسکونی است. به خاطر بسپارید که هنگام خرید خانه در ترکیه با سند قرمز در اکثر موارد هزینه نگهداری مشترک ماهیانه وجود دارد که باید توسط صاحب خانه پرداخت شود.
شرایط خرید ملک
از 1 ژانویه سال 2020 داشتن گواهینامه کارایی انرژی نیز به شرایط خرید ملک در ترکیه اضافه شده است. این گواهینامه شامل اطلاعاتی از جمله حداقل انرژی مورد نیاز، خصوصیات عایق‌بندی و کارایی سیستم‌های سرمایشی/گرمایشی است. هدف از این گواهینامه جلوگیری از اتلاف انرژی و محافظت از محیط زیست است. همچنین برای دریافت ملزوماتی مانند آب و برق باید بیمه اجباری زلزله (DASK) را تهیه کنید.
اگر قصد دارید ظرف پنج سال از زمان خرید خانه در ترکیه ملک خود را بفروشید به خاطر داشته باشید که مشمول پرداخت مالیات بر سود سرمایه خواهید شد. در ضمن کسانی که می‌خواهند خانه‌های خود را بفروشند نیز باید ملک خود را توسط یک شرکت خصوصی ارزیابی کنند تا 4 درصد از ارزش واقعی آن را به عنوان مالیات پرداخت کنند. این نوع ارزشیابی پایانی برای اعلام ارزش پایین به منظور پرداخت کمتر مالیات است.
اگر اتباع خارجی به تنهایی روند خرید ملک را انجام می‌دهند به یک شماره شناسایی و مترجم و ترجمه محضری گذرنامه خود نیاز دارند. اتباع خارجی که قصد خرید زمین را دارند باید در نظر بگیرند که قادر به خرید بیش از 30 هکتار زمین نیستند. مقررات سختگیرانه‌ای نیز در مورد ساخت و ساز در ترکیه وجود دارد که باید حتما قبل از خرید آن‌ها را بررسی کنید. برای مثال از ابتدا امسال ساخت مجتمع مسکونی در اراضی کشاورزی ممنوع شد.
اقامت از طریق خرید خانه در ترکیه
اقامت از طریق ملک در ترکیه چیزی شبیه اقامت توریستی اما با ماندگاری بیشتر و قابلیت تمدید بهتر است. این مجوز شرایطی را فراهم می‌کند که با خرید ملک شخص بتواند در ترکیه زندگی بکند. البته خرید ملک در ترکیه به معنی اخذ تابعیت ترکیه نیست مگر اینکه ارزش ملک بیش از 250000 دلار باشد. در این صورت خریدار این حق را دارد که جهت اخذ تابعیت ترکیه از این طریق اقدام کند. هنگام تمدید مجوز اقامت باید یک تاپو (سند مالکیت) که اقامت بر روی آن اعطا شده است وجود داشته باشد زیرا درخواست تمدید مجوز اقامت توسط سایر اسناد امکان‌پذیر نیست. این مجوز به طور معمول یک ساله و خانواده خریدار نیز از آن بهره خواهند برد. فراموش نکنید که فرزندان از نظر سنی نباید بیش از 18 سال سن داشته باشند.
در این سال‌ها خرید ملک در استانبول، آنکارا و سایر شهرهای ترکیه بیش از پیش مورد توجه مهاجران قرار گرفته است. سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات ترکیه در حال رشد است. علاوه بر قیمت مقرون به صرفه ملک در ترکیه شرایط اخذ تابعیت آسان خارجی‌های زیادی را جذب ترکیه کرده است. برای مثال تنها 60 روز پس از اتمام مراحل سرمایه‌گذاری .تابعیت ترکیه را دریافت خواهید کرد
اسناد لازم برای درخواست اقامت از طریق خرید ملک در ترکیه
- فرم‌های مجوز اقامت (به صورت رنگی چاپ شود)
- 4 قطعه عکس
- 2 نسخه از سند مالکیت (تاپو)
- بیمه زلزله املاک
- گذرنامه با اعتبار حداقل شش ماهه
- اسناد سرپرستی کودکان ترجمه و تایید شده در سفارت ترکیه کشور مادر
- صورت حساب بانکی یا رسید تبادل ارز به مبلغ 300 دلار برای هر ماه
- بیمه درمانی ترکیه برای هر یک از اعضای خانواده
در صورتی که خود شخص قادر به پیگیری صدور یا تمدید مجوز اقامت نباشد باید وکالت‌نامه معتبر از طرف وکیل او ارائه شود. هنگام تمدید مجوز اقامت، ارائه کپی مجوز اقامت نیز الزامی است.
مزایای خرید ملک
در این سال‌ها بیشتر خرید ملک در استانبول، آنکارا یا سایر شهرهای ترکیه جهت اخذ تابعیت ترکیه صورت می‌گیرد. تابعیت ترکیه از مزایای زیادی برخوردار است. به عنوان مثال می‌توان به دسترسی بدون ویزا به 115 کشور از جمله ژاپن، سنگاپور و کره‌جنوبی اشاره کرد. خرید ملک در استانبول یا شهرهای ساحلی نسبت به سایر شهرهای ترکیه محبوب‌تر است.
یکی دیگر از مزایای خرید خانه در ترکیه فراهم شدن امکان نقل مکان به انگلیس است. این روش یکی از ارزان‌ترین روش‌های جابجایی به لندن به حساب می‌آید. در حقیقت بسیاری از سرمایه‌گذران به منظور رسیدن به لندن از طریق ویزای تجاری نسبت به اخذ تابعیت ترکیه اقدام می‌کنند. از آن گذشته یکی از مزایای گذرنامه ترکیه دریافت ویزای تجاری E-2 ایالات متحده آمریکا و به دنبال آن ویزای مهاجرت EB-5 و گرین کارت است.
یکی دیگر از مزایای خرید ملک در استانبول یا سایر شهرهای ترکیه خرید اقساطی است. خرید اقساطی ملک در ترکیه زمانی اهمیت دارد که شما به دنبال راهی هستید که کل سرمایه خود را صرف خرید ملک نکنید یا بودجه شما برای خرید خانه کافی نیست. در حقیقت شرایطی فراهم شده است که تمام خانواده‌ها با هر سطح درآمدی بتوانند خانه مورد نظر خود را تهیه کنند. به طور کلی فرآیند خرید اقساطی ملک در ترکیه به این شکل است ابتدا باید بخشی از ارزش ملک را به صورت نقدی بپردازید. این مبلغ بسته به نوع ملک و پیمانکار یا فروشنده متفاوت است. سپس باقیمانده ثمن معامله را با توجه به شرایط متفاوت طی 2 تا 10 سال پرداخت خواهید کرد. از طریق خرید اقساطی ملک نیز می‌توانید نسبت به اخذ اقامت یا تابعیت ترکیه اقدام کنید.
مراحل خرید خانه
هزاران ملک برای فروش در ترکیه وجود دارد و هزاران مشاور مختلف در آژانس‌های املاک کشور ترکیه حضور دارند که هر کدام مشاوره‌های مختلفی را ارائه می‌دهند. قبل از خرید ملک در استانبول یا سایر شهرهای ترکیه نیاز است که طی یک تحقیق بهترین مناطق را مطابق بودجه و سبک زندگی خود پیدا کنید.
هنگام خرید ملک در ترکیه بهتر است آژانس‌های املاک را از طریق وب‌سایت‌هایشان با یکدیگر مقایسه کنید. سابقه بالای آن‌ها می‌تواند حاکی از اعتبار آن‌ها باشد. خرید ملک تنها خرید آجر و آهن نیست پس بهتر است مطمئن شوید آژانس املاک مورد نظر شما و سبک زندگی و علایق و خواسته‌هایتان را درک می‌کند. فراموش نکنید ترکیه کشوری بزرگ با فرهنگ‌های مختلف است که تنها یک مشاور مجرب می‌تواند شما را به آن چیزی که نیاز دارید برساند. گاهی اوقات آژانس‌های املاک تنها املاک خاصی را به شما معرفی می‌کنند که این به معنی از دست دادن سایر فرصت‌هاست.
پس از انتخاب مشاور املاک مناسب باید جستجوی خود را آغاز کنید. تمام گزینه‌ها و خانه‌ها را با دقت بسیار زیادی بررسی کنید. با محله‌های مختلف و امکانات و دسترسی‌های آن‌ها آشنا شوید. پس از انتخاب محله و خانه‌های مورد نظر خود فراموش نکنید که در مورد شرایط خرید، قیمت و نحوه پرداخت حتما مذاکره کنید تا بتوانید به بهترین شکل ممکن آن را خریداری کنید. در برخی از موارد ممکن است پیمانکار با مشکلات مالی روبرو شده باشد و بتوانید با قیمت مناسبی خانه را بخرید. در انتها قبل از خرید ملک بهتر است طی یک جلسه تمام اسناد مورد نظر را بررسی و سپس آن‌ها را استعلام کنید تا از قانونی بودن معامله خود مطمئن شوید.
هزینه‌های خرید خانه در ترکیه
قیمت خانه در ترکیه بسته به آنچه که قرار است بخرید و موقعیت آن متفاوت است. با این حال قیمت خانه در ترکیه نسبت به سایر کشورهای اروپایی بسیار ارزان‌تر است که اکثر سرمایه‌گذران این فرصت را مغتنم شمرده و نسبت به خرید ملک در ترکیه اقدام کرده‌اند. علاوه بر قیمت خانه باید هزینه‌های جانبی مانند وکیل، ترجمه و مترجم، بیمه زلزله، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر اموال و هزینه انتقال را نیز در نظر بگیرید. برای مثال اگر قرار است شما خانه‌ای را به قیمت 260000 دلار در ترکیه خریداری کنید باید هزینه‌های تخمینی زیر را نیز به مبلغ پرداختی خود اضافه کنید:
- مالیات بر اموال: 10400 دلار
- هزینه مشاور املاک: 7800 دلار
- هزینه وکیل: 1950 دلار
- هزینه دفتر اسناد رسمی: 390 دلار
- انشعابات گاز و برق: 260 دلار
مالیات بر اموال در ترکیه سالانه باید پرداخت شود. فروشنده قبل از امضای اسناد موظف است این مالیات را به طور کامل پرداخت کند. این مالیات ممکن است بسته به شرایط ملک متفاوت باشد اما به طور کلی انتظار می‌رود در حدود 2/0 درصد از ارزش ملک را سالانه به عنوان مالیات بر اموال پرداخت کنید. اگر آپارتمان یا ویلایی را در مجتمع خریداری کردید باید هزینه‌های نگهداری را نیز ماهیانه پرداخت کنید.
قیمت خانه در ترکیه
طبق گزارش Endeksa خرید هر متر مربع به ترتیب در شهرهای موغله، استانبول و ازمیر گران‌تر از سایر شهرهای ترکیه است. خرید خانه در استانبول نسبت به سایر شهرهای ترکیه بیشتر صورت گرفته است. در حقیقت 48 درصد از خانه‌های خریداری شده توسط خارجی‌ها متعلق به شهر استانبول بوده است. اگر چه متوسط قیمت خرید ملک در ترکیه 467 دلار برای هر متر مربع است اما در استانبول این رقم به طور میانگین چیزی حدود 823 دلار است.
هنگام سرمایه‌گذاری منطقی است که همیشه نگاهی هم به قیمت اجاره منطقه‌های مختلف بکنید تا ببینید چه مقدار سود نصیبتان می‌شود. این مورد را باید در مورد ترکیه با دقت بسیاری بررسی کنید زیرا ممکن در تابستان سود خوبی را کسب کنید اما در زمستان هیچ سودی عاید شما نشود. هنگام خرید ملک در استانبول یا آنکارا باید به این مساله دقت کنید که بیشترین تقاضای اجاره در محله‌های اطراف مدارس و دانشگاه‌ها دیده شده است. طبق یک نظرسنجی 28 درصد از 5000 پاسخ‌دهنده ساکن استانبول اذعان داشتند که خانه‌ای از خود ندارند. به طور میانگین نرخ اجاره یک آپارتمان به مساحت 100 متر مربع در استانبول، ازمیر و آنکارا به ترتیب 309، 260 و 158 دلار است.
اگر چه خرید ملک در ترکیه مقرون به صرفه است اما با افزایش تقاضای بین‌المللی ممکن است با قیمت‌های عجیب و غریبی از طرف محلی‌ها مواجه شوید. پس بهتر است که قبل از خرید اطلاعات لازم را جمع‌آوری کنید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید. علاوه بر این پیشنهادهای مختلف آژانس‌های املاک را از نظر قیمت و شرایط با یکدیگر مقایسه کنید. انتخاب ملک در ترکیه به عوامل زیادی بستگی دارد پس بهتر است هنگام خرید ملک عجله نکنید و تمام جوانب را در نظر بگیرید تا بتوانید به هدف خود نزدیک شوید.
محدودیت‌های خرید ملک برای اتباع خارجی
در سال 2019 خریداران خارجی بیش از 45000 ملک را در سراسر ترکیه خریداری کردند که ترکیه این افزایش چشمگیری را مدیون برنامه جدید مهاجرتی خود است. عراقی‌ها خریداران برتر ترکیه به حساب می‌آیند و پس از آن‌ها ایرانی‌ها، روس‌ها و سعودی‌ها بیش از سایر کشورها به سراغ خرید ملک در استانبول، آنکارا، آنتالیا و سایر شهرهای ترکیه رفته‌اند.
شهروندان تمام کشورهای جهان به غیر از ارمنستان، کوبا، نیجریه، کره شمالی و سوریه می‌توانند در ترکیه ملک خریداری کنند. محدودیت خاصی برای خرید ملک مسکونی یا تجاری در ترکیه در نظر گرفته نشده است. با این حال خرید اراضی کشاورزی در ترکیه با محدودیت‌هایی برای اتباع خارجی امکان‌پذیر است. سرمایه‌گذران خارجی تنها مجاز به خرید تا سقف 30000 متر مربع برای هر نفر هستند. علاوه بر این کل مساحت اراضی فروخته شده به خارجی‌ها نباید بیش از 10 درصد مساحت قابل فروش یک منطقه باشد. این دو مورد را البته با حکم رئیس‌جمهور می‌توان تا دو برابر افزایش داد. در برخی از موارد نادر باید مجوزهای لازم از مراکز نظامی را نیز تهیه کنید.
برای اکثر قریب به اتفاق خریداران خارجی ملک خرید ملک در ترکیه بسیار ساده است. دولت ترکیه روند خرید ملک را به شکلی تنظیم کرده است که در کمترین زمان اتباع خارجی ملک خود را تهیه کنند. به طور کلی نسبت به سایر کشورها خرید در این کشور آسان‌تر و سریع‌تر است. هنگام خرید ملک در استانبول یا سایر شهرهای ترکیه نیازی به ارائه مجوز اقامت نیست. در حقیقت پس از خرید ملک به طور خودکار یک سال اجازه اقامت برای شما منظور می‌شود.
